Квартира с дисконтом – нервы на ветер


Покупка квартир с торгов при банкротстве ипотечного заемщика: риски и преимущества.

Число банкротств физлиц стабильно увеличивается. Процедура банкротства позволяет должнику избавиться от непосильных финансовых обязательств и начать жизнь с чистого листа. При этом это не «отпущение долгов», ведь имеющееся в наличии имущество несостоятельного гражданина продается в пользу кредитора. Наиболее ликвидным является недвижимое имущество. Квартиру не заберут, если это единственное жилье, важный момент – если при этом нет обременения в виде ипотеки. Ипотечную недвижимость продадут с торгов. Чаще всего, такая недвижимость реализуется ниже рыночной цены, что вызывает интерес со стороны граждан и компаний. Для юрлица, имеющего компетенции в данной области, это может стать неплохим бизнесом, а для неискушенного «физика» –  настоящей головной болью. Все дело в том, что приобретение объекта через участие в торгах в процедуре банкротства таит в себе массу подводных камней. Алексей Лашко, председатель КПК «Содействие» рассказывает о выгодах и рисках покупки недвижимости с торгов.

Технически не сложно

Найти квартиру, продающуюся с торгов в ходе процедуры банкротства, несложно. Хотя в России сегодня реализация имущества на торгах происходит это на различных электронных площадках, проанализировать информацию волне под силу любому заинтересованному лицу. На площадке  https://www.torgi.gov.ru/ — указаны торги, которые организуют судебные приставы (до введения процедуры банкротства). На портале Федресурс https://bankrot.fedresurs.ru/ — торги по банкротству.

Вообще в последнее время невероятное количество участников на банкротных торгах. Цены при этом приближены к рыночным. Связываю это с тем, что ставки по вкладам в банках (около 4% годовых) не вызывают интереса у крупных вкладчиков, которые стали смотреть по сторонам в поисках альтернативной доходности, даже с учетом возросших рисков. Сегодня акции, облигации, драгметаллы, которые торгуются на бирже, и у которых есть чёткая цена, уходят на банкротных торгах практически по цене биржи, не оставляя возможности для спекуляций. При этом на каждом лоте сидят по 30-40 человек. Думается, что в ближайшее время тенденция продолжится.

Что касается участия в банкротных торгах, то потребуются электронная цифровая подпись (ЭЦП) и задаток. В большинстве случаев «торгуются» квартиры в форме открытого аукциона. Тут важно понимать, что если на первых торгах объект не продан, то на вторых стартовая цена будет на 10% ниже, при этом работает принцип повышения цены от начальной.  Мне лично кажется целесообразным присоединиться на этапе третьих торгов, когда цена на имущество снижается через определенный период времени до так называемой цены отсечения. Вот тогда действительно можно купить недвижимость с дисконтом. Собственно, все сложности, связанные с покупкой объекта с торгов, касаются не законодательных нюансов и не технических моментов сделки, а «трудностей перевода» — далеко не все бывшие владельцы квартиры охотно освобождают проданное на законных основаниях жилье, выписываются, с улыбкой покидают насиженное место.

Я на 16 аршинах здесь сижу и буду сидеть!

И тут мы добрались до рисков. Во-первых, сделка может быть оспорена. Правда, это случается редко и только посредством признания недействительными самих торгов. Заинтересованные лица могут заявить о нарушении правил проведения торгов. Даже если в итоге выяснится, что никаких нарушений допущено не было, приобретатель теряет время, а для бизнеса время, как известно, имеет свою цену.  Во-вторых, наиболее серьезные риски связаны с прописанными и проживающими в квартире бывшим владельцами. Далеко не все после того, как прошли торги сразу же покидают квартиру. Довольно часто люди упираются, не желают освобождать помещение. И даже, имея на руках свидетельство о собственности на квартиру, нужно будет потрудиться, чтобы ее освободить. Нужно быть готовыми к тому, что будут подаваться заявления в прокуратуру, в органы опеки (если среди проживающих в квартире есть несовершеннолетние дети, опекаемые граждане) с сетованиями на то, что бывшему владельцу некуда выехать. Все это тормозит процесс. По опыту в интересах несовершеннолетних детей на выселение может быть дан определенный срок, мы лично сталкивались с 12 месяцами отсрочки. Снятие с регистрационного учета и выселение может производиться только по решению суда. Это значит, что просто вломиться в квартиру (даже если она твоя), выкинуть вещи и поставить свой замок – нельзя. За это предусмотрена статья в уголовном кодексе. Но даже, если ничего такого не происходит, нередко пишутся заявления в полицию о том, что новый владелец квартиры якобы применяет насилие в отношении бывших собственников. Не каждый может к даче показаний относиться, как к части работы. Психологически это довольно тяжело. Выселять должника нужно с помощью судебных приставов, с которыми, к слову, тоже еще нужно найти общий язык. После того, как бывшего владельца удается спровадить, нового собственника могут ждать очень неприятные сюрпризы. Лично не сталкивались, но знаю от коллег, что до предела изгаженная напоследок квартира банкрота – рядовое явление. Срывают обои, выламывают рамы, пишут краской на всех поверхностях: «Чтобы вы сдохли» и так далее.

Случай из жизни: как это было

Пример из реальной практики, когда заемщик не платил банку за ипотеку несколько лет подряд. Жил там, как до, так и после суда по признанию его банкротом. Он пользовался коммунальными услугами, за них тоже не платил годами. Кстати, на наше предложение отключить свет и поставить заглушки на воду для уже бывших владельцев, управляющая компания прислала маловыразительную отписку. После покупки объекта на торгах, у нас ушло почти два года на то, чтобы бывшего собственника выписать и выселить. Нам еще повезло, что вид приставов произвел на человека правильное неизгладимое впечатление, в итоге бывший собственник все же собрал вещи и уехал. При этом не стал ничего уничтожать, портить и писать злобные послания на стенах, и мы не искали тухлое яйцо, спрятанное где-то в недрах квартиры… Это позволило сэкономить на предпродажной подготовке: клининга и смены замка в двери было достаточно.

Во время переговоров был момент, когда человек захотел выкупить жилье назад, и мы убедили его для начала погасить долг за услуги ЖКХ в размере 173 тысяч рублей. Это была настоящая удача, ведь в дальнейшем график платежей был сорван, желание выкурить квартиру угасло, но большая часть «коммуналки» уже была погашена. А часто эти долги ложатся на плечи нового владельца.


Надо посчитать, стоит ли покупать

Конечно, перед тем, как ввязываться в покупку квартиры с торгов, важно посчитать экономику, учесть возможные траты не только на госпошлины, но и на судебные разбирательства, которые могут возникнуть при выселении бывших владельцев, приплюсовать стоимость работы штатных юристов, привлечение сторонних аутсорсеров, апгрейд помещения перед продажей, те самые психологические издержки и так далее. Дело может оказаться не быстрым, поэтому вполне возможно, что может измениться и конъюнктура рынка, цены могут рухнуть, спрос упасть, это вообще трудно предугадать. В том примере, который я привел, изменения на рынке сыграли нам на руку, в период пандемии люди решили вложить средства в надежные активы, объект удалось продать по хорошей цене. Посчитав все издержки, сравнив их с доходами и доходностью, мы пришли к выводу, что получили 21% годовых на вложенные средства. И это при отсутствии серьезных трат на ремонт объекта, отсутствии необходимости оплачивать долг по квартплате, при наличии штатных юристов, что удешевляло сопровождение сделки. В большинстве случаев доходность будет вдвое меньше, в районе 12% годовых. И тут возникает вопрос, по крайней мере для «физиков», которые решили подзаработать на покупке банкротной недвижимости и ее перепродаже – стоит ли результат психологических и материальных издержек? В таком случае менее рисково и более выгодно вложить средства в тот же кредитный кооператив или подобрать портфель облигаций на бирже, если ставка по депозитам не устраивает.  И уж точно менее хлопотно.

С точки зрения перечисленных выше рисков, интереснее смотреть квартиры и нежилые объекты, ранее принадлежавшие юрлицу. Здесь процесса выселения как такового нет. Правда, имеются свои нюансы, о которых стоит говорить отдельно.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *